都更屋~銷售話術 5招-幫你破解 ~No1 都更屋~銷售話術 5招-幫你破解 ~No1 ~(寶殿大廈採權利變換、實施都更改建、除非整合成功、增值才有望) 撰文者:郭莉芳 ▲都市更新流程繁複,實際成功時間10?30年(攝?襯衫v者.楊文財) 「建商卡位都更屋, 現買現賺! 」、「屋主移民等不及, 有都更題材, 公寓變豪宅!」、「1坪換1坪,投資都更屋,趁現在!」這些廣告 婚禮佈置黃單上的字眼是不是很熟悉?拜大台北地區房價飆漲之賜,老公寓搭上「都更題材」,非常吸引買家的目光。 選擇都更屋,目標就是投資,該怎麼判斷這些房子的合理價格?值 票貼不值得花比一般行情更高1成的價格購買?專攻都更訴訟領域超過12年的律州聯合法律事務所律師蔡志揚與有「房市空頭總司令」之稱的政治大學地政系特聘教授張金鶚均警告:買都更屋,風險高! 賣屋 雖然風險偏高,但是抱著「都更發財夢」的人還真不少,尤其是從房仲業者口中聽到類似以下的話,「換屋不花一毛錢,房價還可能翻倍。」或是「已經有好幾家建商在談,代表這個地段很搶手,建商又不是笨蛋,怎麼?結婚西裝i能做虧錢生意?」很難不心動。到底該怎麼判斷呢?本文將針對常見的話術一一拆解,讓專家教你如何戳破謊言,還原真相,避免踩到都更地雷。 話術1:1坪換1坪,穩賺不賠!正解:有機會1坪換1坪,但是權狀面積非使用面積! 信用貸款 「1坪換1坪」是台北市長郝龍斌在2010年中針對4、5層樓、屋齡超過30年的老公寓所提出來的都更政策。但也讓一般民眾誤以為只要是老舊社區都更,都可以1坪換1坪,不花一毛錢,老屋換新屋。 不少房仲業者更是以此為訴求,大打「都更牌」, 房屋出租只要委售的房子屋齡超過30年,就向買方鼓吹「現在政府把都更列為重點計畫,台北市的老房子都很值錢。」藉此哄抬房價。 許多老公寓的公設比低,扣除樓梯間與機電、防火設施空間,公設比約不到5%,換句話說,如果房屋所有權狀上的面積是35坪,實際室內使用坪數?酒店工作i能就是33坪,大4房2廳格局。順利都市更新後,即使1坪換1坪,扣除新房子的公設比正常約30%~35%,即使權狀面積依然是35坪,但是很有可能室內實際坪數僅剩23坪,僅能規畫小3房2廳格局。 張金鶚以過去他審查多件都更案的經驗指出,老房子的1坪更新後約可換回1.3坪,如果符合其他獎勵條件?系統傢俱A還可能換到1.5坪。聽起來,「以小換大」不成問題,只是有2點需要注意:?扣除公設後,還原室內使用坪數不見得會比原先更大;?採光與位置可能跟原來的房子差很多,因為原先的老房子可能每一戶都採光、通風良好,但是社區更新後,矮樓房變高樓房,單層戶數可能變多,還有前後左右好幾棟,因此採光可能會受 會場佈置影響。  .
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婷婷

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